ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן – ההבדל בין עסקה בטוחה לעסקה מסוכנת

בין חלום הנדל"ן למציאות המשפטית

עבור רבים, רכישת דירה מקבלן היא הגשמת חלום. בית חדש, פרויקט מתקדם, מפרט עדכני, מיקום טוב, כל אלו מייצרים תחושת ביטחון וריגוש.אך מאחורי החלום עומדת עסקה שהיא בין המורכבות ביותר מבחינה משפטית, כלכלית ורגשית שאדם פרטי יבצע בחייו.

הבעיה הגדולה היא שרוב הרוכשים אינם מודעים כלל למורכבות הזו ובשל כך, נוטים להקל ראש בשלב הכי קריטי שהוא החתימה על הסכם המכר.רוכשים אשר אינם מבינים את המורכבות המצויה בהסכמי מכר קבלן, ניגשים לעסקה כשלצידם אין עורך דין מלווה מטעמם, אלא רק נציגי הקבלן, או עורך הדין מטעם הקבלן, אשר בפועל פועלים למען הצד השנ הלא הוא הקבלן/המוכר.

המסר שלנו במשרד עו"ד אדם זנתי פשוט:

הסכם רכישה מקבלן חותמים רק בליווי עורך דין נדל"ן שמייצג אתכם בלבד.

אז למה בכלל צריך ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן?

⚖️ פער מובנה בין הצדדים

בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, מן הצד האחד ישנו רוכש פרטי כאשר על פי רוב מדובר באדם יחיד, אולי זוג, אשר על פי רוב אינם בקיאים בהיבטים התכנוניים, הנדסיים או המשפטיים של העסקה, וזהו דבר טבעי לחלוטין בהינתן המורכבות הקיימת בעסקאות נדל"ן, ואילו מאידך ניצב קבלן, אשר הינו חברה בע"מ,  המלווה על ידי יועצים משפטיים, בעלת ליווי בנקאי, ניסיון שיווקי ומערכת חוזים חזקה אשר מטבע הדברים נועדה לשרת ולהגן על האינטרסים של הקבלן, ובמקרים לא מעטים אף על חשבון האינטרס של הרוכש.

כדי לאזן את הפער, נדרש ייצוג משפטי עצמאי של הרוכש, כזה המבטיח שמירה על האינטרסים של הרוכש, מצמצם את פערי הכוחות בין הצדדים ומקדם איזון בין הצדדים.

📉 חוזה חד־צדדי

חוזי המכר שנמסרים לרוכשי דירה מקבלן הם חוזים אחידים, מנוסחים מראש על ידי עורכי הדין של הקבלןהם מנוסחים כך שיגנו בראש ובראשונה על האינטרסים של הקבלן  ולא על הרוכש, פעמים רבות על חשבון אלו של הרוכש.

על-אף שקיימים מנגנונים שנועדו לאזן מעט בין הצדדים אם בחקיקה ואם במנגנונים אחרים המסדירים נושאים מסויימים ומגבילים במעט את כוחו של הקבלן להסב את חוזה המכר לטובתו, כגון: מפרט חוק מכר, ליווי בנקאי, תשלום באמצעות פנקסי שוברים וכיוב'. עדיין פערי הכוחות בין הצדדים הם משמעותיים וקיימים מנגנונים חוזיים שנועדו להבטיח את האינטרסים של הקבלן על חשבון אלו של המוכר.

למשל:

• סעיפי אחריות מוגבלת על ליקויים

• סעיפים הקובעים קנסות רק על הרוכש ולא על הקבלן

• אפשרות לקבלן לשנות מפרט טכני (במידה מסוימת ובמגבלת החוק)

• סעיפים שמונעים פיצוי על איחור מצד הקבלן.

🧱 הדירה אינה קיימת בעת הרכישה

רוב רוכשי הדירות מקבלים תכנית בנייה, מפרט טכני והדמיה  ולא דירה פיזית קיימת.אין יכולת לבדוק את הנכס בפועל, לא ניתן למדוד, לראות ליקויים או לוודא איכות ביצוע וזאת עד לגמר הביצוע ועריכת פרוטוקול מסירה, כאשר הדירה כבר מוכנה, במקרים רבים לאחר שנים מחתימת חוזה המכר לרכישת הדירה מהקבלן.

עורך דין מקרקעין  ותפקידו האמיתי בליווי ברכישת דירה מקבלן

📑 בדיקת הסכם המכר

עורך דין הבקיא במקרקעין יבחן:

• מה כולל ההסכם?

• האם יש איזון בין הצדדים?

• אילו תנאים ניתן לשנות?

• מה המשמעות של כל סעיף מבחינה משפטית?

🏗 בדיקת המצב המשפטי של הקרקע והקבלן

בדיקות קריטיות:

• רישום הקרקע – בטאבו או מינהל?

• רישום הערות אזהרה קיימות?

• הקבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים?

• האם הקבלן הוא גם בעל הקרקע או רק יזם?

💳 בטוחות – האם הכסף שלכם בטוח?

לפי סעיף 2 ל-חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירה  הקבלן אינו רשאי לקבל יותר מ־7% ממחיר הדירה ללא מסירת בטוחה.הבטוחות האפשריות:

• ערבות בנקאית 

• פוליסת ביטוח

• רישום הערת אזהרה

• שעבוד

• רישום הבעלות בטאבו

עורך הדין המלווה את הרוכשים יוודא שנמסרת בטוחה תקפה, תואמת, ושהיא מגנה על מלוא התמורה ששולמה ובכך יבטיח את השמירה על כספי הרוכש בתהליך הרכישה.

פירוק הסעיפים – על מה חשוב להתעקש?

🕰 סעיף איחור במסירה

סעיף 5 ל-חוק המכר (דירות)  קובע תקופת "גרייס" (חסד) לקבלן באיחור במסירה העומדת על 30 ימים, בעבר, עד לכניסתו לתוקף של התיקון לחוק בשנת 2022 עמדה תקופה זו על 60 ימים. לאחר תקופה זו הקבלן מחוייב בתשלום פיצויים לרוכש וזאת באופן אוטומטי וללא הוכחת נזק. ישנם קבלנים אשר  כוללים סעיפים שמאפשרים להם לדחות את המסירה בפרקי זמן העולים על אלו הקבועים בחוקאחרים טוענים ש"נסיבות מיוחדות" פוטרות אותם מאחריות – כמו מזג אוויר או עיכוב של רשות.

דוגמאות מהתקופה האחרונה ניתן לראות במלחמת חרבות ברזל, אשר כחלק מהשלכות המלחמה נגרמו המון עיכובים במסירת הדירה על ידי קבלנים. לטענת הקבלנים העיכובים נבעו בשל מחסור בכוח אדם כתוצאה מהלחימה הממושכת. המשמעות הינה הפעלת סעיף "כוח עליון" בחוזה המכר, הקובע כי במקרים של איחור במסירה הנובע מ"כוח עליון" ובעניין זה מלחמה, אזי שאין הקבלן מחוייב בתשלום פיצוי לרוכש וזאת על אף הקבוע בחוק.

סוגיה זו של "כוח עליון" אף הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ, במסגרת בג"ץ 27036-04-25, שבו נדונה עתירה של חברת בנייה שביקשה הכרה רשמית בכך שמלחמת "חרבות ברזל" מהווה כוח עליון הפוטר אותה מתשלום פיצויים על איחור במסירה – קבע בית המשפט העליון עמדה תקדימית וברורה:טענת "כוח עליון" אינה פוטרת אוטומטית מאחריות, וכל מקרה נבחן לגופו על ידי בית משפט אזרחי.במילים אחרות – גם אם הקבלן טוען שהאיחור נגרם עקב נסיבות חריגות, הוא נדרש להוכיח את הקשר הישיר והבלעדי לאירוע, ובית המשפט הוא שיכריע לפי נסיבות המקרה.

💡 המשמעות עבורכם? אם החוזה שלכם מנוסח היטב וכולל פיצוי מוסכם – טענת הקבלן לכוח עליון לא תספיק כדי להתחמק מהתשלום.

מה צריך לדרוש?

• פיצוי מוסכם על כל חודש איחור מעבר לתקופת הגרייס הקבועה בחוק.

• קביעה של תאריך מסירה מחייב שלאחריו יופעל באופן אוטומטי מנגנון הפיצוי.

• פירוט מצבים שבהם לא חל הפיצוי וצמצום של סעיפים אלו למינימום ההכרחי.

• התייחסות לסעיף "כוח עליון" וצמצום ככל הניתן של התנאים המאפשרים הפעלת סעיף זה.

🧱 סעיף ליקויי בנייה

חוק המכר דירות מגדיר מצבים בהם חלה אחריות על הקבלן לתיקון ליקויים, אחריות הקבלן מחולקת ל-3 תקופות:

התקופה הראשונה: תקופת הבדק

התקופה השנייה: תקופת האחריות

התקופה השלישית: תקופה שלאחר סיום תקופת הבדק ותקופת האחריות.

לכל תקופה ישנם ליקויים המצויים באחריות הקבלן וחובתו לטיפול בהם ואשר מוגדרים בתוספת לחוק המכר דירות כפי שהובא לעיל.

עורך הדין המלווה את העסקה יוודא בין היתר:

• האם יש ויתור מראש על אחריות? 

• האם יש מגבלה בזמן לדיווח?

• האם הקבלן מתחייב לתקן תוך זמן סביר?

🧾 סעיף תשלומים

חובה לוודא:

• תשלומים בכפוף לבטוחות כקבוע בחוק.

• שהסכומים המשתלמים תואמים את קצב התקדמות הבנייה.

• שלא נדרש תשלום מראש לשדרוגים או שינוייםץ

מה ההבדל בין עורך הדין של הקבלן – לעורך הדין שלכם כרוכשים?

⚖️ עורך הדין של הקבלן:

בשנת 2016 יצא תיקון לחוק הקובע כי עורך הדין מטעם הקבלן לא יוכל לייצג את הרוכש אלא רק לטובת עריכת רישום הנכס, וכן הוגבל התשלום מאת הרוכש לעורך הדין של הקבלן לסכום של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ לטובת הרישום כאמור.

תיקון זה נעשה בין היתר מתוך הבנה כי ישנה נטייה מובהקת של עורך הדין המייצג את הקבלן לטובת הקבלן וזאת גם בשל היקף העסקאות בין הקבלן לעורך הדין, היותו של הקבלן "שחקן חוזר" עבור עורך הדין, מה שעלול להוביל לפגיעה בייצוג הרוכש מצד עורך הדין של הקבלן.

חשוב להבין כי למעט לטובת האמור לעיל (ביצוע רישום הנכס), עורך הדין של הקבלן:

• מייצג את הקבלן בלבד

• דואג לרישום הפרויקט

• מגן על האינטרס של הצד המשלם לו

👨‍⚖️ עורך הדין שלכם:

• מגן על הזכויות שלכם במעמד חתימת החוזה ולפניו.

• מתקן את סעיפי החוזה כך שיתאימו לצרכיכם הייחודיים כרוכשים.

• מוודא שלא תיפגעו בעתיד כתוצאה מאי-אלו הפתעות בחוזה המכר.

ההבדל בין "אישור חתימה" לבין ייצוג משפטי אמיתי – הוא הבדל בין עסקה בטוחה לעסקה מסוכנת.

פרק 6: הערך המוסף של משרד עו"ד אדם זנתי

משרד עורכי הדין אדם זנתי מעניק ללקוחותיו:

• ליווי אישי מקיף ומעמיק, עם דגש על שקיפות, זמינות ויציבות.

• הסברים מפורטים בכל שלב – בשפה ברורה, אם תרצו "תרגום" של השפה המשפטית 

• זיהוי מוקשים משפטיים שלא נראים לעין

• מו"מ ישיר מול הקבלן לשיפור תנאי ההסכם

• טיפול מקיף – מההסכם ועד רישום בטאבו

היתרון שלנו?

עו"ד אדם זנתי עסק במשך שנים של ליווי קבלנים ויזמים וצבר ניסיון וידע מעמיק בהסכמי קבלן, וכיום לקוחות המשרד נהנים מידע וניסיון זה כאשר הם מיוצגים על ידי משרדו של עו"ד אדם זנתי. המיקוד שלנו הוא בטובת הלקוח בלבד – ואת זה מרגישים.

זווית חוקית – מה אומרת הפסיקה?

📌 בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב נ’ מדינת ישראל

פסק דין שניתן בעקבות עתירת חברת בנייה שביקשה לראות באירוע ביטחוני (מלחמה) כוח עליון שמונע תשלום פיצוי על איחור במסירה.

המשמעות:בית המשפט הבהיר כי טענות לפטור מחבות חוזית – נבדקות לגופן בכל מקרה, ואין פטור גורף.

עורך דין שמייצג את הרוכש יוכל להפעיל טענות נגדיות – גם כאשר הקבלן טוען ל"כוח עליון".

סיכום: כל מה שצריך לדעת – וכל מה שחובה לבדוק

רכישת דירה מקבלן מחייבת אתכם:

• להבין בדיוק על מה אתם חותמים.

• לבדוק את הזהות המשפטית של הקבלן, יציבותו ואמינותו.

• לוודא קבלת ערבות או בטוחה לפני כל תשלום.

• להבטיח שהסכם המכר מאוזן ככל הניתן.

• לדעת שיש לכם מי שמייצג אתכם ורק אתכם!

📣 אל תחתמו לפני שדיברתם איתנו

📌 אם קיבלתם בקשת רכישה/בקשת הרשמה או חתמתם על אחת.

📌 אם קיבלתם טיוטת הסכם רכישה.📌 אם התבקשתם לשלם מקדמה.📌 אם התחלתם להתעניין בפרויקט מגורים חדש.

זה הזמן לפנות לייעוץ משפטי ממשרד שמתמחה בליווי ברכישת דירה מקבלן.

📞 לתיאום פגישה עם עו"ד אדם זנתי:🌐 www.znati-law.co.il📩 office@znati-law.co.il