מה נבדוק ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן ובכלל היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. מדובר בהשקעה כספית גדולה ולכן אנו ממליצים לבצע בדיקות מקיפות על מנת להבטיח שהעסקה תהיה בטוחה ומוצלחת. ישנן בדיקות משפטיות, הנדסיות, פיננסיות וסביבתיות שחשוב לבצע.

מדריך זה מפרט בקצרה, את הבדיקות אותן תידרשו לבצע בטרם רכישת דירה מקבלן, המדריך אינו נועד להחליף ייעוץ משפטי ואינו מתייחס לכל מקרה פרטני, מטרתו היא ליתן לקורא כלים בסיסיים לקראת ביצוע רכישת דירה מקבלן.

בחירת הדירה ואזור המגורים

הסביבה

בבחירת הסביבה לדירה, יש לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים: תחבורה ציבורית: נגישות תחבורה ציבורית למקום המגורים חיונית לשיפור איכות החיים והנוחות על אחת כמה וכמה כאשר מדובר ברכישת דירה באזורים בעלי צפיפות גבוהה דוגמת, תל-אביב וסביבתה. אנו ממליצים לבדוק קווי אוטובוסים, רכבת ואמצעי תחבורה נוספים הקרובים למקום המגורים.

מיקום הדירה

המיקום צריך להתאים לצרכים האישיים, למשל קרבה למקום העבודה, למוסדות חינוך, מקומות בילוי וכדומה.

מוסדות חינוך ודת

 במקרה בו מדובר על משפחה עם ילדים אנו ממליצים לבדוק את קרבת הדירה הנרכשת למוסדות חינוך (בתי ספר, גנים), פארקים ציבוריים, אזורי קניות ועוד. לכך יש להוסיף שיקול במקרה בו מדובר במשפחה דתית אזי שאנו ממליצים לבדוק, קרבה לבתי כנסת, מקווה וכיוב'.

מקורות רעש

חשוב לבדוק אם יש מקורות רעש בסביבה כמו כבישים ראשיים, אזורי תעשייה או מקומות בילוי שעלולים להפריע לשקט, נוסף לכך האם מתבצעים הליכי בנייה בסביבה, בין אם בנייה חדשה ובין אם בנייה במסגרת תמ"א 38. חשוב לזכור כי ברכישת דירה חדשה מקבלן, פעמים רבות מדובר על אזורים הנמצאים בפיתוח רחב כך שבשנים הראשונות למגורים תיתכנה עבודות בנייה ברקע, בין אם לטובת תשתיות ובין אם בנייה של בניינים נוספים באזור.

נוף וסביבה: בין אם מדובר ברכישת דירה באזורים בעלי צפיפות נמוכה יותר ובין אם מדובר באזורים צפופים יותר, אנו ממליצים גישה לפארקים, גנים טבעיים, שמורות טבע וכיוב'. כך למשל גם במטרופולין תל-אביב, ישנן "ריאות ירוקות" אזורים המיועדים לשמש כפארקים ואזורים טבעיים לרווחתם של התושבים. בבחירת אזור מגורים אנו ממליצים לקחת בחשבון גם היבט זה שכן הינו בעל חשיבות רבה לאיכות החיים שלכם כרוכשים, ובמיוחד כאשר מדובר על משפחות צעירות עם ילדים.

הבנייה המתוכננת באזור

תוכניות בניין עיר (תב"ע): אנו ממליצים לבדוק את תוכניות הבנייה העתידיות באזור כדי להבין אם מתוכננות עבודות בנייה שעשויות להשפיע על איכות החיים, כמו כבישים חדשים, מרכזים מסחריים ועוד. ניתן לבדוק תוכניות אלה באתר רשות מקרקעי ישראל, באתר העירייה או המועצה המקומית, ובאתרים נוספים משלימים. בחינת התכניות הקיימות באזור ואלו אשר עתידות להתבצע בסמוך למועד המסירה המשוער, יסייעו לכם כרוכשים בבחירת האזור והדירה בהתאם לצרכיכם ונוחותכם בהתחשב במגוון הנתונים והשיקולים לרבות היבט זה.

אז מה נבדוק לפני הרכישה

קבלן רשום ובעל זכויות בנייה

קבלן רשום: יש לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים. לפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט-1969, רק קבלן רשום רשאי לבצע עבודות בנייה בהיקף מסוים. יש לבדוק את הסיווג המקצועי והכספי של הקבלן כדי לוודא שהוא מתאים לביצוע הפרויקט.

ביקור בפרויקטים קודמים: אמנם זה מצריך מעט זמן וסבלנות אך אנו ממליצים בחום לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולשוחח עם דיירים קודמים על חוויותיהם. כך ניתן לקבל מושג על איכות הבנייה, התנהלות הקבלן במסגרת הפרויקט, עמידת הקבלן בלוחות הזמנים, כיצד הקבלן מגיב כאשר ישנה תקלה או בעיה בדירה או בבניין, עמידת הקבלן בחובותיו כלפי רוכשים ועוד.

מי בעלי הקרקע הרשומים

בדיקת בעלות על הקרקע: חשוב לוודא שהקרקע בבעלות המוכר או במידה ואינה בבעלות המוכר שקיימת הסכמת הבעלים לטובת הבנייה (ראה למשל עסקאות קומבינציה). כמו-כן מומלץ לבחון האם אישורי הבנייה וזכויות הבניה תואמות את המופיע בהסכם המכר. בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 כדוגמא), יש לוודא שהקבלן קיבל את הזכויות מהדיירים הקיימים, בדיקה זו ניתן לבצע על-ידי בחינת החוזה של הקבלן מול הדיירים הקיימים וכן מול הרשויות (טאבו, רמ"י וכו').

בדיקת שעבודים ועיקולים: יש לוודא שאין שעבודים, עיקולים או מגבלות אחרות על הקרקע שיכולים להשפיע על העסקה, בדיקות אלו יש לבצע מול מספר רשויות, בהן: רמ"י, טאבו, רשם המשכונות, רשם החברות ועוד..

היתר בנייה

בדיקת היתר בנייה: יש לוודא שהקבלן מחזיק בהיתר בנייה תקף המתייחס לפרויקט בו אתם מעוניינים לרכוש דירה. ההיתר צריך להתאים לתוכנית הבנייה של הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש וכמובן להתייחס לכלל הבנייה שיבצע הקבלן, לרבות שטחים ציבוריים, חניות, וכו'. אנו ממליצים כי תקבלו לידכם את היתר הבניה ותבחנו אותו באמצעות איש מקצוע (עו"ד או מהנדס כדוגמא).

בקשת הרכישה/הרשמה וחוזה המכר

בשעה טובה, ביצעתם את הבדיקות הראשוניות בהצלחה ובחרתם להתקדם בתהליך לרכישת הדירה. בשלב זה, אם לא קודם לכן, אנו ממליצים לשכור את שירותיו של עו"ד שעיקר עיסוקו הוא תחום המקרקעין ובעל ניסיון בהסכמים לרכישת דיה מקבלן. לעורך הדין אדם זנתי ניסיון ייחודי בתחום זה, במסגרת עבודתו זכה עורך הדין אדם זנתי, לייצג הן דיירים והן קבלנים, מה שמקנה לו נקודת מבט ייחודית בעסקאות מסוג זה והיכרות מעמיקה עם הסכמים לרכישת דירה מקבלן.

להלן פירוט תמציתי של הבדיקות אותן אנו ממליצים לבצע בשלב זה של העסקה, הרחבה בנושא זה ניתן לראות במדריך לרכישת דירה מקבלן.

בקשת הרכישה/הרשמה: בטרם תתכנסו לחתימה על חוזה, ועל-מנת להביע את כוונתם של הצדדים על רצונם להתקשר בהסכם, תתבקשו על-פי רוב לחתום על בקשת הרשמה/רכישה.

חשוב!!! בקשת הרכישה הינה מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, הבקשה כוללת פעמים רבות סעיף המגדיר פרק זמן (7-14 ימים על-פי רוב) שבו תוכלו כרוכשים לחזור בכם מהעסקה, לאחר פרק זמן זה ייתכן קנס בדמות "דמי רצינות" שמשתנים בהתאם לשווי הדירה.

עם החתימה על בקשת הרכישה, ואף קודם לכן, תקבלו מאת הקבלן את הסכם המכר לרכישת הדירה וכן את המסמכים הנלווים להסכם המכר שחלקם יפורטו בהמשך וזאת לבחינתכם ולעיונכם. אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין הבקיא בעסקאות מסוג זה.

מפרט טכני: המפרט הטכני של הדירה צריך לכלול את כל פרטי הבנייה, החומרים רמת הגימור ועוד. חוק המכר דירות ו-צו מכר דירות, מציגים רשימה מפורטת של נתוני הבניה והתנאים בהם נדרש הקבלן לעמוד מבחינת איכות וגימור הבנייה, ומהווים סטנדרט מינימלי אליו מחויבים קבלנים.

תוכניות הדירה, קומת הדירה, והמגרש: תכניות אלו מאפשרות לכם כרוכשים להבין בצורה טובה ומעמיקה יותר את מבנה הדירה הצפוי, וכן את הסביבה לרבות הקומה בה נמצאת הדירה הנבנית וכן המגרש. יש בתכניות כדי לסייע לכם כרוכשים לוודא כי אכן הדירה בה אתם מתעניינים מתאימה לצרכיכם האישיים כרוכשים.

בדיקות לפני החתימה על החוזה

חוזה לרכישת דירה מקבלן אינו חוזה שוויוני, החוזה נחשב לכזה המוטה לטובת הקבלן פעמים רבות על חשבון הרוכשים בעוד עבור הקבלן מדובר בעסקה אחת מני רבות עבורכם כרוכשים זוהי אחת מהעסקאות המשמעותיות שתבצעו אם לא המשמעותית שבהן. עם זאת, החוזה אינו חקוק בסלע, עורך דין מיומן יוכל לסייע לכם בצמצום פערי הכוחות ויצירת חוזה מאוזן יותר ביניכם לבין הקבלן כך שזכויותיכם תישמרנה.

נושאים לבדיקה בחוזה המכר

להלן רשימה תמציתית, להרחבה בנושא, ניתן לעיין במדריך לרכישת דירה מקבלן.

מחיר הדירה: לוודא שהמחיר הנקוב בחוזה כולל את כל העלויות הנלוות כמו שכר טרחת עורך דין מטעם הקבלן, עלות תשריטים, הצמדות, אגרות וכיוב'.

שינויים ותוספות בדירה: לוודא שהחוזה מאפשר ביצוע שינויים או תוספות ולהגדיר את התנאים לביצועם.

חניה ומחסן: לבדוק אם המחיר כולל חניה ומחסן ולהגדיר את מיקומם בחוזה.

חיבור למערכות: לבדוק אם ההוצאות לחיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה.

איחור במסירה

סעיפי פיצוי: לוודא שיש תאריך מוגדר למסירת הדירה וסעיפי פיצוי במקרה של איחור. לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, במקרים מסוימים איחור במסירה מצד הקבלן יכלול פיצוי עבורכם כרוכשים.

ערבות חוק מכר: החוק קובע חובות כלפי הקבלן ביחס לכספים המשתלמים על ידי הרוכש, כך למשל אסור לקבלן לקבל סכום הגבוה מ-7% מבלי ליתן לרוכש ערובה להבטחת כספיו, התשלומים אותם מבצע הרוכש יועברו לחשבון ליווי של הפרויקט ולא ישירות לקבלן, הנפקת ערבות בנקאית להבטחת כספי הרוכש ועוד. להרחבה בנושא זה מוזמנים לעיין במאמר הדן בנושא ערבות בנקאית. 

הבטחת כספי הרוכש

ערבויות וביטחונות: כפי שצוין לעיל חשוב ביותר לוודא שהקבלן מספק ערבויות וביטחונות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. החוק מחייב את הקבלן (המוכר) להבטיח את כספי הרוכשים באחת מהדרכים הבאות: ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד הדירה, הערת אזהרה או העברת בעלות. להרחבה ראה המאמר בנושא ערבות בנקאית.

שיטת ההצמדה: לבדוק את שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר ולוודא שהיא מתאימה לציפיותיכם וליכולותיכם הכלכליות.

שלבי הבנייה: לוודא שהכספים משולמים לפי קצב התקדמות הבניה בהתאם לקבוע בתקנות המכר (דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה-1975.

קבלת הדירה ואחריות מוכר הדירה

קבלת הדירה

בדיקת הדירה: לוודא שהדירה נמסרת בהתאם למפרט הטכני ולתנאים הקבועים בהסכם המכר. מומלץ לשכור את שירותיה של חברת בדק לביצוע בדק בית בעת קבלת הדירה ולערוך פרוטוקול מסירה מפורט. פעולה זו תסייע לכם כרוכשים לזיהוי ליקויים או פגמים בדירה והתנהלותכם מול הקבלן בהמשך הדרך לשם תיקונם.

השלמת הדירה: לפי תקנות המכר (דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), תשפ"א-2021, הדירה נחשבת להשלמה כאשר יש לה תעודת גמר (טופס 4), ואישור אכלוס (טופס 5) וכן חיבור לחשמל ומים ועוד.

תקופת הבדק ואחריות

תקופת הבדק: הקבלן אחראי לתקן ליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, אשר נמשכת שנה עד שבע שנים בהתאם לסוג הליקוי.

אחריות המוכר: המוכר חייב לתקן ליקויים שהתגלו לאחר תקופת הבדק בתנאים מסוימים. לפי חוק המכר (דירות), המוכר אחראי לליקויים שמקורם בתכנון, בביצוע או בחומרים, גם לאחר תקופת הבדק.

סיכום

מאמר זה נועד לתת סקירה כללית אודות הבדיקות הנדרשות לקראת התקשרות בעסקה לרכישת דירה מקבלן. בשלב הראשון, המאמר סוקר דוגמא לבדיקות המקדמיות אותן מומלץ לבצע לרבות בדיקת האזור בו נמצאת או תוקם הדירה הנמכרת, בדיקות אודות הקבלן, היתרים וכיוב'. בשלב השני, נערכת סקירה של דוגמת בדיקות אותן מומלץ לבצע בהקשר החוזה, תנאיו, נספחיו חובות וזכויות הרוכש והקבלן.

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואנו ממליצים לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין אשר ילווה אתכם במסגרת רכישת דירה מקבלן. משרדו של עורך הדין אדם זנתי הינו בעל ניסיון רב בביצוע עסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות ובעל ניסיון נרחב בייצוג קבלנים ורוכשי דירות. משרדנו שם דגש על יחס אישי, ליווי צמוד, שקיפות ואמינות לכלל לקוחות המשרד ונשמח לעמוד לשירותכם.