ערבות חוק מכר וחשיבותה ברכישת דירה מקבלן

מבוא

רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות הכלכליות המורכבות והמשמעותיות ביותר שאדם יכול לבצע במהלך חייו. במטרה להגן על רוכשי הדירות ולמנוע פגיעות כלכליות, קיימת בישראל חקיקה מפורטת המסדירה את התחום, ובמרכזה חוק המכר (דירות) ו-חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). מאמר זה מספק סקירה קצרה ביחס לערבות חוק מכר, כולל החקיקה הרלוונטית, הפסיקה המרכזית והתייחסות לפרשת חפציבה.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

סקירה כללית

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נחקק במטרה להגן על רוכשי הדירות מפני ליקויים ופגמים בדירה החדשה שנרכשה מקבלן. החוק קובע את חובותיו של קבלן כלפי רוכשים, לרבות מתן ערבויות והתחייבויות לגבי מצב הנכס ואיכותו. בהתאם לחוק זה, כל דירה חדשה הנמכרת חייבת לעמוד בסטנדרטים מסוימים, והקבלן מחויב לתקן כל ליקוי או פגם שמתגלים בתקופת הבדק והאחריות.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ה-1974

רקע והצורך בחוק

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נחקק כתוצאה ממספר מקרים בהם רוכשי דירות איבדו את השקעתם עקב פשיטת רגל של קבלנים. החוק מחייב את הקבלן להבטיח את השקעות הרוכשים באמצעים מסוימים, כגון ערבות בנקאית, ביטוח, או רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. מטרת החוק היא לספק לרוכשים ביטחון כלכלי ולהבטיח את קבלת התמורה על השקעתם.

רכישת דירה חדשה מקבלן שונה בשני מאפיינים מרכישת דירה יד שניה: ראשית, קיים חוסר שוויון משמעותי בכוח הכלכלי בין הרוכש, אדם פרטי שזוהי אחת העסקאות הגדולות שיעשה במהלך חייו, לבין המוכר, קבלן המוכר עשרות ומאות דירות במקביל. שנית, זמן רב עובר בין מועד החתימה על הסכם הרכישה ועד למסירת הדירה. במרבית המקרים, הבניין עדיין לא נבנה בשלב החתימה, מה שמעורר חשש מפני עיכובים בבנייה ואף אי השלמתה.

על מנת להגן על הרוכש מול אי הוודאות והסיכונים שברכישת דירה מקבלן, החוק מטיל מגבלות ותנאים קשיחים כלפי הקבלן המוכר דירה חדשה, כך למשל אסור לקבלן לקבל יותר מ-7% ממחיר הנכס אלא אם הוא מבטיח את כספיו של הרוכש כל-פי רוב באמצעות ערבות בנקאית, כאשר המשך התשלומים מתבצעים באמצעות פנקס שוברים, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות")

כתב ערבות של תאגיד בנקאי קובע כי הבנק ערב כלפי הרוכשים ביחס לכספים ששילמו הרוכשים לקבלן עבור הדירה. על פי כתב הערבות, אם נבצר מהקבלן להעביר לרוכש את הבעלות בדירה ולא הושבו הכספים לרוכש, הבנק ערב לכספי הרוכשים (למעט מע"מ). נוסח הערבות הבנקאית נכנס לתוקף ב-2011, בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א – 2010. נוסח הערבות המופיע בתקנות תואם לסעיף 2(1) לחוק מכר הדירות.

תנאי סף לתקפותה של ערבות בנקאית הינו שהרוכש יפקיד את כספי הקנייה בחשבון ליווי המלווה את הפרויקט ("חשבון ליווי"). בחשבון הליווי מתנהלות כלל ההוצאות וההכנסות של הפרויקט המלווה, באמצעות כך הבנק יכול להפיק ערבות המבטיחה לרוכש את כספו.

חשוב להקפיד על קבלת הערבות הבנקאית לפני או בזמן ביצוע התשלום למוכר. חלק מהבנקים מנפיקים ערבות בנקאית אשר נכנסת לתוקף לאחר הפקדת התשלום הכספי, כך שאפשר למסור אותה לרוכש לפני ביצוע התשלום וכל הצדדים מובטחים.

שים לב!

הערבות הבנקאית ברכישת דירה מקבלן, אינה ערבות אוטונומית – קרי, אינה מיועדת לכסות כל מקרה של סכסוך עם הקבלן. החוק מציב תנאים למימוש הערבות, כך בין היתר, החוק קובע שימוש בערבות יתאפשר במקרה חלה מניעה מצד הקבלן להעביר לרוכש את הזכויות בדירה כמוגדר בחוזה, אם בשל עיקולים על הדירה או על השטח, הליכי חדלות פירעון של הקבלן או נסיבות בהן קיימת מניעה מוחלטת של מסירת הדירה לרוכש.

כמו-כן, הערבות אינה כוללת מקרים של איחורים במסירה או ליקויי בנייה, או במקרים בהם הדירה שנמסרה שונה מהתנאים עליהם הוסכם בחוזה. בנוסף, הערבות מתייחסת רק לסכומים אשר שולמו על ידי רוכשי הדירה לטובת רכישתה, כך שאין בכוחה לפצות את הרוכשים על שכר הדירה שנאלצו לשלם עבור שכירות דירה אחרת בגין איחור במסירה, עלויות הובלה הקשורות לכך וכו'.

חשוב להקפיד על מספר פעולות כדי לוודא שהערבות הבנקאית ברכישת דירה אכן מגנה על הרוכש. חשוב לבדוק שהערבות בתוקף עד לרישום זכויות הרוכש בדירה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל בהתאם למצבה הרישומי של הקרקע. המנגנון המקובל בנושא הוא למסור את הערבות בנאמנות לעורך הדין המטפל ברישום הפרויקט, עד לקבלת חוזה חכירה ממנהל המקרקעין או רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונה.

בנוסף, חשוב שהערבות הבנקאית המתקבלת אצל הרוכשים תהיה מקורית ובחתימתו של הגורם המוסמך בבנק המלווה.

חוק זה מהווה נדבך חשוב בהגנה על רוכשי הדירות ומקנה להם ביטחון כלכלי. הערבות הבנקאית, למשל, היא כלי יעיל שמבטיח לרוכשים את החזר כספם במקרים בהם הקבלן לא יכול להשלים את בניית הדירה או מסירתה בהתאם לתנאי החוזה.

פסיקה מרכזית בנושא ערבות חוק מכר

פרשת חפציבה

אחת הפרשות המרכזיות והבולטות בתחום ערבות חוק מכר היא פרשת חפציבה. חברת חפציבה הייתה אחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל, ובשנת 2007 חוותה פשיטת רגל ותוך שהיא מותירה מאות רוכשים ללא דירות וללא כספם. הפרשה חשפה ליקויים משמעותיים במערכת הערבויות הקיימת והובילה לשינויים מהותיים בחקיקה.

השלכות הפרשה

פרשת חפציבה הדגישה את החשיבות של ערבות חוק מכר ומנגנונים להבטחת זכויות הרוכשים. בעקבות הפרשה, נערכו תיקונים בחוק המכר (דירות) ו- בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, במטרה להדק את הפיקוח על הקבלנים ולמנוע מצבים דומים בעתיד. כמו כן, הוגברו הדרישות לערבויות וביטחונות מצד הקבלנים כמו גם הפיקוח בנושא זה.

החשיבות של התייעצות עם עורך דין ברכישת דירה מקבלן

תפקידו של עורך הדין ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב המערב היבטים משפטיים רבים. עורך דין מקרקעין מומחה יכול לסייע ברוכשים לנווט בין הסעיפים המשפטיים ולהבטיח את זכויותיהם. עורך הדין המלווה אתכם ברכישת דירה מקבלן יפעל לשם שמירה על זכויותיכם והגנה על האינטרסים שלכם על-ידי ביצוע בדיקות ופעולות שונות. לעניין זה ראה הרחבה במאמר הדן בנושא רכישת דירה מקבלן.

עורך הדין אדם זנתי

לעורך הדין אדם זנתי ניסיון רב בתחום המקרקעין, ניסיונו המקצועי כולל בין היתר ייצוג קבלנים ועל-כן מציע נקודת מבט ייחודית לכם כרוכשים מתוך היכרות מעמיקה עם הסכמי קבלן לרכישת דירה.

משרדו של עו"ד זנתי מספק ליווי משפטי מקצועי ואישי, הכולל בדיקת חוזים, מו"מ עם קבלנים, ביצוע רישומים ועוד. בזכות הניסיון הרב והידע המשפטי המעמיק, משרדנו מספק ללקוחותיו שקט נפשי וביטחון כלכלי והכי חשוב אמינות ושקיפות מלאה מול לקוחותינו.

סיכום

ערבות חוק מכר מהווה מרכיב חיוני בשמירה והגנה על זכויות הרוכשים ברכישת דירה מקבלן. החקיקה הישראלית, לרבות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), מספקת כלים להבטחת זכויות הרוכשים והגנה על השקעותיהם. הפסיקה, ובמיוחד פרשת חפציבה, מדגישה את הצורך בערבויות ובפיקוח הדוק על הקבלנים. התייעצות עם עורך דין בעל ניסיון נרחב בתחום המקרקעין חיונית להבטחת זכויותיכם כרוכשים ותסייע לכם להימנע מסיכונים כלכליים ומשפטיים. משרדו של עורך הדין אדם זנתי מספק ליווי מקצועי ואישי, המבטיח ללקוחותינו את הביטחון וההגנה הנדרשים בעסקאות נדל"ן תוך שימת דגש על יחס אישי אמין ומקצועי.