פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן - מלחמת חרבות ברזל וכוח עליון

איחור במסירת דירה מקבלן בעקבות מלחמת חרבות ברזל – האם מגיע לכם פיצוי לפי חוק המכר (דירות)?

מבוא – אלפי רוכשי דירות, אותו כאב ראש

מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, אלפי רוכשי דירות מקבלן ברחבי ישראל גילו שהמועד שבו היו אמורים לקבל את המפתח  נדחה שוב ושוב.חלק מהרוכשים חווים איחור של חודשים ארוכים במסירת הדירה, בזמן שהם ממשיכים לשלם שכר דירה, משכנתא, הוצאות מעבר ועוד.

כמעט בכל פנייה לקוחותינו מספרים לנו:

"הקבלן אמר שזו מלחמה, כוח עליון, ואין לי זכות לפיצוי."

אבל האם זה באמת נכון?האם כל קבלן יכול להסתתר מאחורי טענת "כוח עליון"?והאם גם בתקופת מלחמת חרבות ברזל, רוכשים עדיין זכאים לפיצוי לפי חוק המכר דירות (דירות), תשל"ג-1973

המאמר שלפניכם עושה סדר, ומציג את הנושא בשפה ברורה:

·       מה נחשב איחור במסירת דירה מקבלן?

·       האם מלחמת חרבות ברזל היא "כוח עליון" הפוטר "אוטומטית" קבלן מפיצוי?

·       איך מחשבים את הפיצוי שמגיע לכם בפועל?

·       מה כדאי לעשות מעשית אם קיבלתם הודעה על דחייה במסירה.

⭐ פרק 1: מהו איחור במסירת דירה מקבלן לפי חוק המכר (דירות)?

סעיף 5א. לחוק המכר (דירות), נועד להגן על רוכשי דירות מקבלן מפני איחור במסירה, ולייצר ודאות כלכלית ברורה.

✔️ תקופת גרייס – 60 ימים ללא פיצוי

ברוב המקרים, החוק מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 60 ימים מעבר למועד החוזי, ללא חיוב בפיצוי.

·       עד 60 יום איחור אין זכות לפיצוי (אלא אם הוסכם אחרת בחוזה לטובת הרוכש).

✔️ מעבר ל־60 יום – פיצוי אוטומטי לפי חוק

החל מהיום ה־61 לאיחור, מגיע לרוכש פיצוי סטטוטורי ללא צורך בהוכחת נזק, על פי מנגנון קבוע בחוק המכר (דירות):

·       עבור 4  חודשי האיחור הראשונים: פיצוי בשווי דמי השכירות של דירה דומה באותו אזור.

·       מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי (כולל): פיצוי בשווי פי 1.25 מדמי השכירות של דירה דומה באזור

·       מהחודש האחד עשר ואילך פיצוי בשווי פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה באזור

כלומר אם דירה דומה באזור מושכרת ב-6,000 ₪ לחודש, הפיצוי עבור איחור יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

✔️ מאפיינים חשובים של הפיצוי לפי חוק המכר

·       אין צורך להוכיח נזק בפועל (החוק מניח שנגרם נזק).

·       הקבלן אינו יכול לגרוע מהוראות החוק בחוזה סטנדרטי.

·       בתי המשפט מפרשים את החוק באופן מגן לטובת הרוכשים, במיוחד כשמדובר בחברות יזמיות וקבלנים מנוסים.

⭐ פרק 2: האם מלחמת חרבות ברזל נחשבת "כוח עליון" הפוטר קבלן מפיצוי?

זוהי אחת השאלות הבוערות כיום בכל הקשור לאיחור במסירת דירה מקבלן בעקבות מלחמת חרבות ברזל.

רבים מהקבלנים שולחים מכתבים כלליים בסגנון:"עקב מצב המלחמה והיותו כוח עליון – אין באפשרותנו לעמוד במועד המסירה ואינכם זכאים לכל פיצוי".

חשוב להבין: זה לא עובד כך משפטית.

✔️ מהו "כוח עליון" בדין הישראלי?

החוק עצמו כמעט ולא מגדיר "כוח עליון" ומבוסס בחלקו העיקרי על סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) עם זאת הפסיקה קבעה מספר מבחנים בנושא:

·       אירוע חיצוני שאינו בשליטת הקבלן.

·       אירוע בלתי צפוי או שקשה מאוד לצפותו מראש.

·       אירוע שלא ניתן למנוע או לצמצם באמצעים סבירים.

מלחמה בהחלט יכולה להיחשב אירוע חריג ובלתי שגרתי.אבל (וזה אבל גדול) עצם קיומה של מלחמה לא מעניק לקבלן "פטור אוטומטי" מכל פיצוי.

✔️ מה קבעו בתי המשפט במבצעים קודמים?

גם לפני מלחמת חרבות ברזל, בתי המשפט נדרשו למקרים של איחור במסירת דירה בתקופות ביטחוניות רגישות, למשל:

·       מבצע "עופרת יצוקה"

·       מבצע "צוק איתן"

·       אירועים ביטחוניים מתמשכים באזור הדרום והעוטף

הקו העקבי בפסיקה:

·       על הקבלן להוכיח קשר סיבתי ישיר בין האירוע הביטחוני לבין האיחור.

·       לא מספיקה טענה כללית כי: "הייתה מלחמה / מבצע צבאי ולכן נגרם האיחור".

·       יש להראות כי הפרויקט אכן הושבת, שחלה פגיעה אמיתית בזמינות עובדים, חומרים, קבלני משנה, פיקוח, לוחות זמנים וכיוב'.

שורה תחתונה: מלחמה כשלעצמה אינה מבטלת את הפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות) ואינה מוחקת את זכות הרוכשים לקבלת פיצוי באופן אוטומטי.

✔️ ומה לגבי מלחמת חרבות ברזל (2023-2025)

כבר היום ישנם הליכים משפטיים, פסקי דין והחלטות ביניים העוסקים בשאלת האיחור במסירת דירות בשל מלחמת חרבות ברזל.מהפסיקה עד כה ניתן לראות כי:

✖️מלחמה ≠ פטור אוטומטי קבלן אינו פטור רק משום שפרצה מלחמה.

✔️ חובה להראות השפעה קונקרטית על הפרויקט הקבלן צריך להוכיח, בין היתר:

        השבתה מלאה או חלקית של אתר הבנייה.

        גיוס עובדים למילואים והשפעתו על כוח האדם.

        עיכוב משמעותי באספקת חומרים או שירותים.

        שינוי ממשי בלוחות הזמנים של הפרויקט.

✔️ גם כשמוכח "כוח עליון" – לרוב מדובר ב-הארכת מועד מוגבלת.במקרים רבים, לכל היותר "מקזזים" מהאיחור הכולל את פרק הזמן שבו המלחמה השפיעה בפועל על האתר.שאר תקופת האיחור נשארת לחובת הקבלן, והוא חייב בפיצוי.

⭐ פרק 3: מקרים מהפסיקה, כיצד בתי המשפט מתייחסים לטענות "כוח עליון" בתקופת מלחמת חרבות ברזל?

מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הגיעו לפתחם של בתי המשפט לא מעט תביעות של רוכשי דירות נגד קבלנים שטענו לאיחור שמקורו במלחמה.מקריאת פסקי הדין והמסמכים הרשמיים, ניתן ללמוד כי:

המלחמה אינה מהווה פטור אוטומטי מתשלום פיצוי לפי חוק המכר (דירות), והקבלן חייב להציג ראיות קונקרטיות, לבסס ולהוכיח קשר סיבתי בין המצב הביטחוני לבין העיכוב בפרויקט.

להלן מספר דוגמאות עדכניות מהפסיקה:

📌 בג"ץ 27036-04-25 "לא תתקבל הכרזה כללית שמלחמת חרבות ברזל היא כוח עליון"

בעתירה שביקשה לקבוע כי המלחמה תיחשב כוח עליון באופן גורף לכלל הקבלנים, בית המשפט העליון, דחה את העתירה.

עקרונות חשובים מפסק הדין:

·       אין פטור גורף בענף הבנייה: 

בית המשפט קבע שאין בסיס להכריז שהמלחמה מהווה "כוח עליון" באופן אוטומטי על כלל החוזים.

·       כל מקרה ייבחן לגופו:

שאלת הכוח העליון והיקף האיחור הנובע ממנו נבחנת אך ורק בהתאם לנסיבות קונקרטיות הנוגעות לכל מקרה בנפרד.

·       הנטל על הקבלן: 

נקבע כי על הקבלן להציג ראיות התומכות בטענתו לאיחור בגין המלחמה, וכי חלה

ההשפעה בפועל על האתר ועל פעילותו של הקבלן באתר.

פסק הדין הזה מחזק מאוד את טענת הרוכשים:

❗ אין לקבלן "פטור כולל" בשל המלחמה.

📌 בג"ץ 50085-05-25 בית המשפט: לא תינתן הכרה מערכתית לפטור קבלנים מאיחורים

התאחדות בוני הארץ ביקשה מבג"ץ להכריז על המלחמה כאירוע מסכל (סיכול) לפי סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר, וכן לדרוש מהמדינה לקדם רגולציה שתיתן פטור או הגנה לקבלנים.

העתירה נדחתה.

הדגשים המשמעותיים:

·       בית המשפט קובע שאין זה מתפקידו לעצב מדיניות רוחבית שתפטור קבלנים מחבות.

·       המדינה אינה נדרשת לקבוע הוראת שעה שתעניק לקבוצת הקבלנים פטור או דחייה במועדי מסירה.

·       שוב מודגש: הדיון צריך להתקיים במסגרת תביעות אינדיבידואליות, מול ראיות קונקרטיות של כל קבלן.

המסר לבתי המשפט:

אין מקום לפטור ענפי, כל עיכוב ייבחן על בסיס הראיות והנתונים של אותו פרויקט.

📌 ת"ק 42747-08-24 בן משה נ' עטרות קביעה תקדימית וסופר-מעשית לגבי טענות כוח עליון

בפסק דין זה  אחד מפסקי הדין הקונקרטיים הראשונים העוסקים ישירות במלחמה והאיחורים שהיא גרמה קבע בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב:

✔ הקבלן טען:

"אין פיצוי, המלחמה גרמה למחסור בכוח אדם ועיכוב בעבודות."

✔ בית המשפט השיב:

דחיית הטענה בין היתר בשל כלליותה ואי-הצגת ראיות תומכות.

מדוע?

       הקבלן לא הציג ראיה אחת לקשר סיבתי בין המלחמה לבין העיכוב.

        הקבלן במקרה זה לא הוכיח:

        כמה עובדים לא הגיעו

        כמה ימים ירדו לטמיון

        מהו פרק הזמן שבפועל הושבת האתר

        האם היה תכנון לקוי עוד קודם

בית המשפט ציין שהנתבעת ידעה על התביעה חודשים רבים ולא הביאה ראיות, על אף הנטל הכבד המוטל עליה.

התוצאה:

·       הקבלן חויב לשלם פיצוי מלא לפי חוק המכר.

·       הרוכשים זכו ב 10,500-₪ לכל חודש איחור, על בסיס 7,000 ש"ח כשכירות ראויה × 1.5.

פסק דין זה חשוב במיוחד כי הוא מיישם הלכה למעשה את דרישות ההוכחה:

❗ טענת "כוח עליון" בלי ראיות, נדחתה במקרה זה לחלוטין.

📌 עמדת ממונה חוק המכר, מסמך רשמי של משרד הבינוי והשיכון

עמדת הממונה (גריידי עמית) מהווה כלי פרשני חשוב ביותר שבתי משפט נוטים להסתמך עליו.

עיקרי העמדה:

·       חוק המכר הוא חוק קוגנטי, אין לוותר או להתנות עליו באמצעות סעיפים חוזיים.

·       איחור עקב גורמים שאינם בשליטת הקבלן אינו פוטר אותו אוטומטית מהפיצוי.

·       הממונה מפרט מפורשות רשימת נסיבות שאינן נחשבות "נסיבות שאינן בשליטת המוכר":

  איחורים עקב רשות מקומית

        איחורים עקב קבלני משנה

        איחורים עקב יועצים, אדריכלים או גופים מקצועיים

        סעיפים חוזיים המפקיעים את הפיצוי על דעת המוכר

        נקבע כי: "אי תשלום פיצויים בשל נסיבות אלה מנוגד לחוק המכר".

הקשר למלחמת חרבות ברזל

למרות שהמסמך נכתב בתקופת הקורונה, בתי המשפט מסתמכים עליו גם כיום נוכח העקרונות המובאים בו:

הקבלן חייב להוכיח באופן מדויק מהו פרק הזמן בו הייתה השבתה אמיתית בפרויקט לא הערכות כלליות.

בדומה למתווה הקורונה, גם במלחמת חרבות ברזל אין כיום מתווה ממשלתי המקל על קבלנים.לכן סעיף 5א לחוק המכר חל במלואו.

📌 מסקנות מרכזיות מפרק הפסיקה, מה הרוכשים צריכים לדעת?

✔ אין פטור אוטומטי עקב המלחמה

לא בג"ץ, לא המחוקק, ולא הממונה העניקו לקבלנים חסינות.

✔ הנטל על הקבלן ולא על הרוכש

הקבלן חייב להציג ראיות מפורטות, יומני עבודה, נתוני כוח אדם וראיות השוואתיות.

✔ ללא ראיות, הפיצוי מלא

בתי המשפט דוחים טענות כלליות ומעניקים פיצוי לפי נוסחת חוק המכר.

✔ עמדת הממונה תומכת ברוכשים

היא שוללת פרשנויות מרחיבות לפטור ומחזקת את המסקנה: רוב האיחורים אינם נופלים בגדר "נסיבות שאינן בשליטת המוכר".

⭐ פרק 4: איך מחשבים את הפיצוי שמגיע לכם? (מדריך פרקטי לרוכשים)

אחד הדברים שרוכשים רבים מופתעים לגלות הוא שהפיצוי לפי חוק המכר (דירות) גבוה בהרבה ממה שהרוכשים יודעים וממה שמציעים הקבלנים פעמים רבות:

📌 שלב 1: קביעת דמי שכירות של דירה דומה

החוק קובע כי הפיצוי מחושב על בסיס דמי שכירות של דירה דומה:

·       באותו אזור גיאוגרפי.

·       בגודל ובסטנדרט דומים.

לעיתים יש צורך להיעזר בשמאי או בנתוני שוק.

📌 שלב 2: חישוב הפיצוי לפי תקופות

·       חודשים 1-4 לאיחור  לאחר תקופת הגרייס שווה ערך לדמי השכירות. 

·       מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי (כולל): פי 1.25  מדמי השכירות.

לדוגמה: אם שווי השכירות לדירה דומה הוא 10,000 ₪:

עבור 6 חודשי איחור (לאחר הגרייס):

1.25 10,000 6 = 75,000 ₪

מהחודש האחד עשר ואילך: פי 1.5  מדמי השכירות.

לדוגמה: אם שווי השכירות לדירה דומה הוא 10,000 ₪

עבור כל חודש החל מהחודש האחד עשר יהיו הרוכשים זכאים לפיצוי של 15,000 ₪ בגין כל חודש.

📌 שלב 3: הפחתת תקופת הגרייס (60 ימים או 30 ימים תלוי במועד חתימת ההסכם)[1]

מתוך כלל האיחור, מנכים קודם את תקופת הגרייס (30/60 ימים) אם לא הוסכם אחרת לטובת הרוכש מעבר לתום תקופת הגרייס מתחילים לחשב את הפיצוי.

📌 שלב 4: קיזוז תקופות מוצדקות רק אם הוכחו

אם הקבלן טוען ל"כוח עליון" או ל"עיכוב מוצדק":

       הוא חייב להציג ראיות ממשיות, כגון:

        יומני עבודה.

        דוחות קבלני משנה.

        נתונים על השבתת האתר.

       תיעוד של מחסור בחומרים/עובדים בעקבות המלחמה.

בפועל, רבים מהקבלנים אינם מצליחים להוכיח את מלוא התקופה שהם טוענים לה ולעיתים כלל לא.

⭐ פרק 5: מה כדאי לעשות אם קיבלתם הודעה על דחייה במסירת הדירה?

רבים מהלקוחות מגיעים אלינו לאחר שקיבלו מסמך מהקבלן, חתמו עליו מתוך לחץ או חוסר ידע ובשלב שאיבדו חלק משמעותי מהזכויות שלהם.

✔️לא למהר להסכים לטענת “כוח עליון”

אל תחתמו על כתב ויתור או הסכמה להפחתת פיצוי לפני בדיקה משפטית.לעיתים הסעיפים מנוסחים כך שהרוכש מוותר על עשרות אלפי שקלים.

✔️לדרוש מסמכים וראיות מהקבלן

ניתן (ולעיתים חשוב) לדרוש מהקבלן:

·       פירוט של לוחות הזמנים.

·       הסבר מנומק כיצד המלחמה השפיעה על האתר.

·       תיעוד להשבתת הפרויקט או המגבלות שעמדו בפניו.

✔️ לבדוק האם היו עיכובים עוד לפני המלחמה

במקרים רבים, כבר לפני מלחמת חרבות ברזל היו:

·       עיכובים בתכנון.

·       מחלוקות עם קבלני משנה.

·       קצב עבודה איטי מהרגיל.

אם האיחור החל עוד לפני המלחמה , קשה מאוד לקבלן לטעון כי כולו נובע מ"כוח עליון".

✔️ לפנות לייעוץ משפטי מוקדם

הניסיון מלמד:

       ככל שפונים לעורך דין מוקדם יותר, ניתן:

        לבנות אסטרטגיה נכונה מול הקבלן.

        למנוע חתימה על מסמכים בעייתיים.

        לדרוש פיצוי מלא יותר בהתאם לחוק המכר (דירות).

⭐ סיכום: לא כל איחור נובע מהמלחמה ולא כל קבלן פטור מפיצוי

מלחמת חרבות ברזל יצרה מציאות מורכבת בענף הבנייה, אך החוק עדיין מגן על רוכשי הדירות:

·       חוק המכר (דירות) ממשיך לחול גם בעת מלחמה.

·       קבלן אינו פטור אוטומטית מפיצוי בשל "כוח עליון".

·       עליו להוכיח קשר ישיר וממשי בין המלחמה לבין האיחור הספציפי בפרויקט שלכם.

·       ברוב המקרים, לפחות חלק משמעותי מתקופת האיחור מזכה את הרוכש בפיצוי כספי משמעותי.

ההבדל בין רוכש שמוותר לבין רוכש שמקבל את מה שמגיע לו –הוא בדיקה משפטית מקצועית ומדויקת.

ספגתם איחור במסירת דירה מקבלן בתקופת מלחמת חרבות ברזל?, הקבלן טוען ל"כוח עליון" ומסרב לשלם פיצוי לפי חוק המכר (דירות)?

📣 אל תוותרו על הזכויות שלכם.

משרד עו"ד אדם זנתי, המתמחה בייצוג רוכשי דירות מקבלן ובסכסוכי מקרקעין, מציע לכם:

·       ✅ בדיקה ראשונית של הסכם הרכישה ומסמכי הפרויקט ללא עלות וללא התחייבות.

·       ✅ בחינת סיכויי תביעה ואפשרויות פעולה מול הקבלן.

·       ✅ חישוב פיצוי מדויק לפי חוק המכר (דירות).

·       ✅ ליווי מלא במו"מ מול הקבלן, ובהליך משפטי במידת הצורך.

📞 לשיחת ייעוץ מיידית: 0507-925966🌐 לאתר המשרד:  www.znati-law.co.il✉️ מייל : Adam@znati-law.co.il  

[1] הסכמים שנחתמו עד לתאריך 07.07.2022 מקנים לקבלן 60 ימי גרייס, הסכמים שנחתמו לאחר מועד זה עומדים לקבלן 30 ימי גרייס.