הגבלת שכר הטרחה של חברה משכנת – מדריך משפטי מקיף ומעשי לשנת 2025

מבוא: תופעה רחבה המתרחשת כיום בשוק הנדל"ן הישראלי

רוכשי דירות בישראל, בעיקר דירות חדשות "על הנייר" או דירות שנרכשו במסגרת קבוצות רכישה, מוצאים את עצמם פעמים רבות מת

מודדים עם דרישות תשלום גבוהות מצד החברה המשכנת. דרישות אלה מופיעות בעיקר כאשר הם מבקשים:

• למכור את הדירה לדור הבא של הרוכשים

• לרשום משכנתא חדשה

• לבטל משכנתא קיימת

• להנפיק אישור זכויות

• לבצע פעולה רישומית אחרת במרשם הפנימי.

חברות משכנות גובות לא פעם דמי טיפול מופרזים, לעיתים אלפי שקלים ואף אחוזים משווי הדירה, למרות שהחוק קובע תקרה ברורה בנושא.

לשם טיפול בסוגייה והבטחת הגנה לציבור הרוכשים, הותקנו בשנת 1999 שני צווים מרכזיים:צווי הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, אשר מגבילים את שכר הטרחה שחברה משכנת רשאית לגבות.

מאמר זה מציג סקירה משפטית, מעשית ורלוונטית, כולל פסיקה עדכנית ויישום בתחום.

פרק 1: מהי חברה משכנת ומהו תפקידה?

הגדרה כללית

חברה משכנת היא היזם או הקבלן (על-פי רוב עוה"ד מטעמם), המנהל את המרשם הפנימי של הפרויקט עד להשלמת רישום הבית כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין.

החברה המשכנת אחראית לביצוע המרשם הכולל אשר על בסיסו יירשמו הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או ברשם המקרקעין (טאבו), בין היתר החברה המשכנת מבצעת רישום פנימי של פעולות כגון:

• רישום התחייבות לרישום משכנתא

• רישום הערות אזהרה

• רישום עיקולים

• אישור העברת זכויות במרשם הפנימי

• הנפקת אישורי זכויות

• לבסוף רישום הבעלות בטאבו

המרשם הפנימי הוא גורם שליטה משמעותי, ולכן נוצר פער כוחות מול הרוכש פער שהוביל לצורך בהתערבות מחוקק.

פרק 2: מעמד החברה המשכנת – גוף פרטי בעל סמכות ציבורית

פסק דין ה"פ 1721/00 פרידמן חכשורי שיצר מהפכה ביחסי רוכשים חברות משכנות

אחד מפסקי הדין החשובים בתחום הוא פסק דין פרידמן חכשורי נ’ מדינת ישראל (הפ (ת״א) 1721/00), שבו נקבעה ההלכה כי חברה משכנת אינה רשאית לגבות שכר טרחה או "דמי טיפול" החורגים מהתעריף המקסימלי הקבוע בצווי הפיקוח בית המשפט קבע כי החברה המשכנת היא גוף מעין ציבורי, ולכן חלים עליה עקרונות של סבירות, שקיפות ואי הפליה.

במקרה זה דרשה החברה המשכנת תשלום גבוה בטענה שההסכם עם הרוכשים נחתם לפני כניסת הצווים לתוקף. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי כל גבייה שנעשית לאחר שנת 1999 חייבת לעמוד בתעריף הפיקוח, גם אם ההסכם נחתם טרם כניסת הצווים לתוקף ובכך נקבע עקרון יסוד בנושא הקובע כי תנאי הסכם אינם יכולים לגבור על הוראת חוק פיקוח הקובעת מחיר מרבי.

פסק הדין בעניין חכשורי, משמש עד היום כתקדים מרכזי, וכבסיס לרוכשים ומוכרים לדרוש מהחברה המשכנת לעמוד בתעריפים חוקיים בלבד, ולבטל דרישות לתשלום החורגות מהקבוע בצו.

לקריאה מורחבת: ניתוח מלא של פסק דין פרידמן חכשורי - לחצו כאן

פרק 3: צווי הפיקוח משנת 1999 – הבסיס החוקי להגבלת שכר הטרחה

הצו הראשון – החלת הפיקוח על חברות משכנות

צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות…)קובע כי חוק הפיקוח יחול על חברות משכנות, כיוון שהן מחזיקות בכוח רישומי משמעותי.

הצו השני – קביעת מחיר מרבי לשירותי החברה המשכנת

צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי…)קובע כי:

המחיר המרבי שהחברה המשכנת רשאית לגבות זהה לאגרה הנגבית על פעולה דומה בלשכת רישום המקרקעין.

כלומר, אם בטאבו רישום פעולה עולה 167 ₪.גם החברה המשכנת רשאית לגבות 167 ₪ בלבד.

נשים קץ לדרישות כגון:

דמי טיפול	עלות משרדית
1% משווי הנכס	800 ₪ עבור חתימה
תוספת בגין טיפול משפטי

כל אלו אינם חוקיים!!!

קיבלתם דרישת תשלום מהחברה המשכנת?

ברוב המקרים ניתן לעצור גבייה מיותרת ולחסוך כסף משמעותי.

לבדיקה ראשונית ללא התחייבות – לחצו כאן  

פרק 4: הפסיקה המרכזית בתחום

 פרשת פרידמן חכשורי - תחולת הצווים גם על הסכמים ישנים

בפסק הדין הפ (ת״א) 1721/00 פרידמן חכשורי נ' מדינת ישראל, נקבע:

• הצווים חלים גם על הסכמים שנחתמו לפני שנת 1999

• כל גבייה שנעשית לאחר כניסת הצווים לתוקף חייבת לעמוד במגבלות החוק

• רישום הערת אזהרה אינו תחליף למרשם פנימי

• תניות חוזיות הסותרות את הצו בטלות

פסק דין זה מהווה את אחת מאבני היסוד החשובות בהגנה על רוכשי הדירות.

פרשת אלהרם -חברה בפירוק אינה רשאית לגבות תשלום

בפר"ק 36497-09-18 כהבא נ' אלהרם נקבע כי:

• חברה משכנת שאינה מתפקדת (למשל בפירוק) אינה רשאית לגבות תשלומים

• רק המפרק הממונה מוסמך לבצע פעולות

• כל תשלום שנגבה שלא כדין, חייב בהשבה

פרשת דיור לעולה - מעמדה הציבורי של חברה משכנת

• פסק דין דיור לעולה, קביעת מעמדה הציבורי של החברה המשכנת

• פסקי דין מחוזיים שונים שבהם בוטלו דרישות של אלפי שקלים בגין פעולות רישומיות פשוטות

פרק 5: שכר טרחה מרבי של חברה משכנת – דוגמאות למה מותר ומה אסור?

מותר	אסור
תעריף זהה לתעריף בטאבו	אחוז משווי העסקה
תשלום עבור פעולה שבוצעה בפועל ע"י חברה משכנת	תעריף פנימי
אגרות המותרות בצו	תשלום עבור שירות משפטי שאינו חלק מהצו

פרק 6: מה ניתן לעשות כאשר החברה המשכנת דורשת סכום מופרז?

פנייה בכתב לחברה עם הפניה מדויקת לצווי הפיקוח

פנייה לממונה על הפיקוח במשרד הבינוי והשיכון

הגשת תביעה בבית משפט לתביעות קטנות

ליווי של עורך דין מקרקעין – לחצו כאן

לפני שאתם משלמים בואו נבדוק אם זה חוקי.

משרדו של עורך הדין אדם זנתי מתמחה בהתמודדות מול חברות משכנות.

בדיקה קצרה יכולה לחסוך לכם הרבה – לבדיקה לחצו כאן

פרק 7: אחריות עורכי הדין בעסקאות יד שנייה

עורך דין המלווה מכירה של דירה שטרם נרשמה בטאבו חייב:

• לבדוק את תעריף החברה

• לאשר ללקוח שלא ישלם סכומים לא חוקיים

• לנהל משא ומתן מול החברה

• לוודא שכל דרישה מגובה בהוראת חוק

• לשמור על זכויות הרוכש והמוכר

פרק 8: עמדתי המקצועית כעורך דין נדל"ן

מניסיוני:

פעמים רבות דרישות התשלום של חברות משכנות אינן חוקיות

רוב הרוכשים אינם יודעים זאת ולכן משלמים

החוק והפסיקה בנושא זה נוטים באופן ברור לטובת הציבור

במקרים רבים, די במכתב אחד המנוסח היטב כדי לבטל דרישות רבות

הפתרון אינו תיאורטי הוא מעשי ומיידי!!!

תשלום לחברה משכנת? עצרו רגע וצרו עימנו קשר

ייתכן שהדרישה אינה חוקית – ליצירת קשר לחצו כאן

פרק 9: המלצות מעשיות לציבור

• להתייעץ עם עורך דין

• לבדוק את סטטוס הרישום

• לבקש תעריף כתוב מהחברה

• להשוות למחירון משרד המשפטים

• לא לשלם בלי אסמכתה

• לשמור תיעוד

סיכום

החברה המשכנת פועלת בתפקיד בעל אופי ציבורי, ואינה רשאית לגבות דמי טיפול החורגים מן התעריף הקבוע בצו הפיקוח.

הפסיקה ובראשה פרידמן חכשורי, דיור לעולה ואלהרם מבהירה חד משמעית:

גבייה עודפת היא בלתי חוקית, בטלה, וניתנת להשבה.

משרדנו עומד לרשותכם לייעוץ וליווי מקצועי בתחום זה.

לשירותכם,

משרד עו"ד אדם זנתי – מקרקעין ונדל"ן

📞 טלפון 074-7271750📧 Office@znati-law.co.il🌐 www.znati-law.co.il